Indice dei contenuti
- 1 Caratteristiche tecniche
- 2 Come stabilire l'importo e l'ipoteca
- 3 Usare i comparatori on line
- 4 La documentazione
- 5 Prestito ipotecario, quando conviene?
- 6 Il prestito vitalizio ipotecario
- 7 Quanto posso chiedere?
- 8 Rimborso ed eredi
- 9 Conclusioni
Fra le varie soluzioni di finanziamento che è possibile richiedere presso un istituto di credito o una società finanziaria vi è anche il prestito ipotecario, che si rivela particolarmente adatto a chi ha bisogno di liquidità ma non ha una busta paga da offrire come garanzia sul reddito. Infatti questa tipologia di prestito prevede di mettere in garanzia un immobile di proprietà, o un altro bene di valore su cui è possibile iscrivere un’ipoteca. Il meccanismo di funzionamento è simile a quella del mutuo, solo che in quest’ultimo caso l’ipoteca è utilizzata a garanzia dell’acquisto rateale dell’immobile stesso, mentre nel prestito ipotecario il bene viene utilizzato per una somma di denaro da utilizzare liberamente.
Caratteristiche tecniche
Il prestito ipotecario prevede un meccanismo di base per cui è sempre necessario i propri documenti personali e di reddito per accedere al credito, viene istruita la fase valutativa e si decide per l’assenso o meno del finanziamento. Tuttavia vi sono due aspetti peculiari che sono propri di questa formula di prestito, ovvero:
- Bisogna chiedere un importo molto elevato, anche superiore al massimo di un prestito personale standard
- Anche la durata dell’ammortamento può essere più lunga di quella di un prestito tradizionale, che solitamente non va oltre i 10 anni
La rata mensile di base non dovrebbe mai superare un terzo delle entrate mensili, esattamente come qualsivoglia prestito, tuttavia il prestito ipotecario viene valutato soprattutto quando manca un’entrata fissa dettata dalla busta paga, e non si possono presentare fideiussioni o polizze assicurative.
Come stabilire l’importo e l’ipoteca
La determinazione dell’importo richiedibile è dettato nello specifico dall’immobile dato in garanzia, che deve avere un valore congruo con la richiesta. La banca provvede a fare una stima del bene, ma in ogni caso la cifra da erogare non corrisponderà mai al valore massimo dell’immobile, come prevedono le politiche di rischio degli istituti di credito. Altra questione importante riguarda la proprietà dell’immobile, che
deve essere interamente del titolare del finanziamento, in quanto deve fungere da garanzia per eventuali insolvenze future. Nel caso in cui sia una proprietà indivisa, come un bene ereditario per cui vi sono altre persone che detengono quote del bene, è necessario ottenere la loro autorizzazione scritta prima di poter procedere all’iscrizione dell’ipoteca.
Va sottolineato in ogni caso che non tutti gli istituti di credito accordano un prestito ipotecario, per cui è necessario fare delle ricerche circa gli enti finanziari che permettono tale soluzione.
Usare i comparatori on line
Grazie alla Rete diventa comunque più semplice di un tempo cercare il migliore prestito ipotecario fra gli istituti di credito che propongono tale soluzione, sfruttando strumenti quali i comparatori on line, che sono
siti specializzati in materia finanziaria che permettono di confrontare le migliori offerte del momento, riportando condizioni economiche e tutte le info principali del singolo prodotto finanziario. In questo caso potremo sapere sin da subito quali sono gli enti finanziari che offrono tale opportunità e richiedere eventualmente maggiori dettagli direttamente.
La documentazione
Per poter accedere al credito tramite prestito ipotecario è necessario presentare la seguente documentazione:
- Documento di identità
- Codice fiscale (o tessera sanitaria)
- Ultima dichiarazione Irpef che attesti la situazione reddituale in caso di assenza della busta paga
- Certificato di residenza
- Certificato di proprietà dell’immobile
Altro aspetto da considerare quando si richiede un prestito ipotecario è che fra i costi per l’istruttoria della pratica vanno considerati anche le spese del notaio, dato che l’iscrizione di un’ipoteca necessita sempre di un atto notarile.
Prestito ipotecario, quando conviene?
Il prestito ipotecario offre opportunità a coloro che ricercano una somma di denaro in maniera urgente, ma ha anche delle criticità, legate soprattutto al fatto che una tale soluzione viene accettata solo quando si hanno bisogno di importi molto elevati, proprio per la complessità e la natura dell’ipoteca da iscrivere su un immobile. Certamente tale prestito è consigliato quando non si ha una busta paga e si è proprietari unici di un immobile, ed è ottimale per avere somme di denaro che difficilmente si potrebbero ottenere con un prestito personale standard, ma
non bisogna dimenticare che in caso di inadempienze da parte del debitore la banca può rivolgersi al tribunale e chiedere la vendita forzata del bene ipotecato per recuperare quanto gli spetta con il ricavato. Ecco perché bisogna sempre riflettere bene prima di richiedere un prestito ipotecario, valutando specificamente le proprie capacità di rimborso del debito contratto.
Tra i motivi per cui non tutti gli istituti di credito concedono un prestito ipotecario è che le tempistiche per la vendita di un immobile sono piuttosto lunghe, e mal si conciliano con la volontà per un ente di credito di recuperare il prima possibile quanto pattuito con il ricavato, in caso di insolvenza del titolare del finanziamento.
Il prestito vitalizio ipotecario
Benché il nome sia simile, a tutt’altra fattispecie corrisponde il prestito vitalizio ipotecario, o bancario. Si tratta infatti di un finanziamento riservato a soggetti over 60 proprietari di un immobile. In questo modo una persona che ha i requisiti per ottenere liquidità con tale strumento può averla senza perdere la proprietà dell’immobile, il quale però deve
- Non essere gravato già da ipoteca
- Non può essere venduto nel periodo di prestito
- Non può essere dato in locazione
Inoltre il richiedente può continuare ad abitare nella casa posta a garanzia del finanziamento e non paga alcuna rata mensile, in quanto non è tenuto alla restituzione né del capitale né degli interessi, almeno nella sua formulazione standard. Infatti è possibile comunque per il titolare del finanziamento saldare interessi e spese di gestione annualmente. Questo perché il prestito vitalizio bancario prevede l’anatocismo, cioè una banca può far maturare altri interessi sugli interessi stessi del prestito.
Quanto posso chiedere?
Un pensionato che vuole chiedere il prestito vitalizio bancario può ottenere un importo pari a una percentuale compresa tra il 15 e il 50 per cento del valore di mercato dell’immobile, in maniera direttamente proporzionale all’età del richiedente, stabilito mediante perizia, ma in ogni caso la cifra non può mai superare i 350 mila euro.
Se vero che viene iscritta un’ipoteca sulla casa e il proprietario può non restituire capitale ed interessi, spetta comunque sempre a lui pagare le imposte patrimoniali sul possesso, ossia Imu ed eventualmente Tasi, la tassa rifiuti (Tari), oltre eventualmente a quelle sul reddito fondiario, se dovute (Irpef sulle abitazioni non locate).
Rimborso ed eredi
La questione su come rimborsare il prestito vitalizio ipotecario non è di secondaria importanza, in quanto alla morte del titolare del finanziamento spetta agli eredi dover gestire la situazione. Spesso questi si troverebbero a dover sborsare una cifra molto elevata in un’unica soluzione per avere indietro la proprietà della casa, motivo per cui la maggior parte delle volte la banca provvede alla vendita, e con il ricavato incassa quanto stabilito dalla stima, e solo nell’eventualità che vi sia una parte eccedente essa viene data agli eredi.
Per questo motivo rispetto alla formulazione originaria è prevista la possibilità di saldare almeno gli interessi da parte del titolare in vita. Il finanziamento vien erogato a tasso fisso e il TAEG si aggira solitamente tra il 4 e il 5 per cento.
In ogni caso l’istituto di credito, in obbligo alla legge sulla trasparenza finanziaria, ha l’obbligo di consegnare 15 giorni prima della stipula del contratto il prospetto informativo contenente le informazioni esplicite che riguardano l’importo, la percentuale del valore di perizia dell’immobile in garanzia, e la somma da erogare comprendenti anche imposte e costi aggiuntivi quali spese di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa.
Conclusioni
Nelle sue varie formulazioni il prestito ipotecario presenta indubbiamente pro e contro, motivo per cui va fatta un’attenta valutazione preliminare circa l’inoltro della domanda di finanziamento. Se si ha bisogno di una grande somma di denaro può essere indubbiamente la soluzione migliore, ben sapendo però che a quel punto vi sarà un’ipoteca che graverà sull’immobile, con tutto ciò che esso comporta in termini pratici. Inoltre la questione è assai semplificata se si è l’unico proprietario dell’immobile, mentre invece l’affare diventa assai spinoso se il bene ha più proprietari, poiché diventa complicato dover avere il permesso degli altri proprietari (come un bene ereditato).
